中古物件のフルリフォーム費用はどのくらい？マンションと戸建ての相場を解説

中古物件は、新築より安く理想の住まいを手に入れられる魅力がある一方で、予算計画が曖昧だとリフォーム費用が想定以上に膨らんでしまうことがあります。この記事では、マンションと戸建てそれぞれのフルリフォームの費用相場を解説し、予算を立てる際のポイントも紹介します。限られた予算で納得のいくリフォームを実現したい方は、ぜひ最後までお読みください。

中古物件のフルリフォーム費用はどれくらい？マンション・戸建て別の目安

中古物件のフルリフォームを検討する際に、まず知っておきたいのが物件の状態や工事内容によって費用が大きく異なるという点です。ここでは、軽い間取り調整を含む一般的なフルリフォームの相場を紹介します。

中古マンションのフルリフォーム費用相場（㎡別の目安）

中古マンションのフルリフォーム費用は、1㎡あたり15〜25万円が標準的な目安となります。これは設備を一新し、内装も全面的にリフレッシュする場合の基準です。

具体的な面積別の費用目安は以下の通りです。

40㎡：600〜1,000万円

50㎡：750〜1,250万円

60㎡：900〜1,500万円

70㎡：1,050〜1,750万円

80㎡：1,200〜2,000万円

ただし、水回りの移設を伴う場合は、1㎡あたり20〜30万円まで単価が上がることを想定しておく必要があります。

中古戸建てのフルリフォーム費用相場（坪数別の目安）

戸建てのフルリフォームは、1坪あたり35〜60万円を基準に考えるのが一般的です。この費用は内装一新・設備交換・軽微な間取り調整を想定しています。坪数別の費用相場は以下の通りです。

20坪：700〜1,200万円

30坪：1,050〜1,800万円

40坪：1,400〜2,400万円

工事内容に屋根や外壁の全面改修、基礎や構造部分の補強まで含める場合は、1坪あたりの費用が50〜80万円まで上振れすることがあります。

中古マンションのフルリフォーム費用｜間取り変更あり・なしでどう変わる？

同じ広さのマンションでも、間取り変更を行うかどうかで費用は大きく変わります。以下で、それぞれのケースの費用相場を見ていきましょう。

間取り変更なしのフルリフォーム費用の目安

間取りを変えずに設備と内装を一新するフルリフォームの場合、1㎡あたり15〜20万円が基準となります。既存の間取りを活かすため、大がかりな解体工事や配管の移設が不要になり、比較的費用を抑えやすいのが特徴です。

具体的な面積別の費用目安は以下の通りです。

40㎡：600〜800万円

50㎡：750〜1,000万円

60㎡：900〜1,200万円

70㎡：1,050〜1,400万円

80㎡：1,200〜1,600万円

間取り変更ありのフルリフォーム費用の目安

間取り変更を伴うフルリフォームでは、1㎡あたり20〜30万円まで単価が上がります。さらに、間取り変更の内容や規模によっても大きく変動します。

間取り変更ありの場合の面積別の費用目安は以下の通りです。

40㎡：800〜1,200万円

50㎡：1,000〜1,500万円

60㎡：1,200〜1,800万円

70㎡：1,400〜2,100万円

80㎡：1,600〜2,400万円

間取り変更の工事は、壁の解体・新設に加えて、給排水管や電気配線の移設も同時に行うため費用が高くなります。特に水回りの位置を変更する場合は、数十万円程度の追加費用が発生しやすいので注意が必要です。

コストと満足度のバランスを取る間取り変更の考え方

予算を抑えながら、満足度の高いリフォームを実現するためには、動かす場所を最小限に絞るのがポイントです。水回りを移設すると給排水工事が増えて費用が上がりやすいため、基本は位置を変えずに更新し、効果の出やすいリビング周りだけを調整します。

たとえば、リビング横の和室との壁を1面だけ撤去して続き間にすると、広さと開放感が一気に出ます。このように、解体範囲を絞って「変化が大きい部分」だけを変えると、予算と満足度のバランスを取りやすいです。

築年数で変わる中古戸建てフルリフォーム費用の考え方

中古戸建てのフルリフォームでは、築年数が費用を左右する最大の要因です。ここでは、30坪の戸建てのケースで、築年数ごとに必要になる工事と費用相場を紹介します。

築20年・30年・40年で変わる”見えない劣化”と必要な工事

築20年までの物件は、雨漏りの前段階の防水劣化、外壁目地の傷み、バルコニーの防水劣化、浴室やキッチンまわりの微細な漏水が生じることがあります。そのような劣化がある場合は、水回り設備の更新や内装の張り替え、必要箇所の補修工事が必要になります。費用相場は1,050〜1,800万円程度です。

築30年の物件になると、断熱材の劣化や配管の経年劣化が顕著になります。内装一新と設備交換に加えて、配管更新、床や壁の下地補修、断熱の追加、外装のメンテまで含めると、費用の目安として2,400万円程度を見ておくと安心です。

さらに、築40年の物件では、工事の前に耐震診断が必要になるケースが多く、結果次第で補強工事が必要になります。さらに、築30年相当の更新工事も同時に必要になりやすいため、予備費も含めて2,600万円程度を想定しておくとよいでしょう。

古い戸建てほど”まとめてフルリフォーム”の方が結果的にお得なケースも

築年数が進んだ戸建てほど、壁や床の内部にある配管や電気配線、下地、断熱などの更新が必要になりやすいです。そのため工事を分割すると、先に仕上げた内装を再度解体して復旧するなど、同じコストが複数回発生しがちです。さらに、仮設養生や現場管理、廃材処分などの固定費も工事の都度かかり、結果として、あとからやる工事ほど割高になりやすいのが一般的です。築年数が古い戸建てでは、必要な工事をまとめて行った方が総費用を抑えられることがあります。

まとめ

中古物件のフルリフォームは、建物の状態や希望する仕様によって、必要な工事と費用が大きく変わります。納得できるリフォームを実現するためには、専門業者の現地調査で現状を正確に把握し、見積もりで費用と工事内容を具体化することが大切です。まずは、複数の施工会社に無料見積もりを依頼し、提案内容に加えて追加費用の条件まで比較したうえで、自分に合うリフォームプランを選びましょう。